Lạm phát tác động ra sao đến xu hướng đầu tư BĐS?

Kinh tế Việt Nam được nhận định đang đứng trước rủi ro lạm phát khi Chính phủ triển khai mạnh các biện pháp phục hồi tăng trưởng bằng nới lỏng chính sách tài khóa, tiền tệ.  Trước thông tin này, giới đầu tư nhà đất đã bắt đầu có những tính toán về nơi gửi gắm dòng tiền. Trong đó, câu hỏi lớn nhất ở thời điểm này là có nên rút hết tiền mặt đi mua nhà đất nếu nguy cơ lạm phát xảy ra.

Nhìn lại diễn biến thị trường BĐS trong hơn 10 năm qua, đặc biệt là ở giai đoạn 2006 – 2008, khi lạm phát xảy ra thị trường đã chứng kiến việc nhà đầu tư rời bỏ thị trường chứng khoán và chuyển hướng sang BĐS. Lượng tiền lớn đổ vào BĐS khiến giá nhà đất tăng đột biến. Thời điểm này, giá nhà đất tại một số khu vực Tp.HCM từng ghi nhận tăng 100-150% chỉ trong giai đoạn từ đầu năm 2007 đến đầu năm 2008.

Trong giai đoạn này còn ghi nhận dòng vốn tín dụng ngân hàng và dòng vốn đầu tư nước ngoài, bao gồm cả đầu tư trực tiếp và gián tiếp đổ vào thị trường địa ốc. Theo thống kê, chỉ trong năm 2007, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS là 8 tỷ USD.

Điều này cho thấy càng lạm phát người dân càng có xu hướng bỏ tiền vào nhà đất để tránh mất giá. Thậm chí, ngay cả trong lạm phát, giá nhà đất tiếp tục tăng là cơ hội cho các nhà đầu tư chốt lời "khủng".

​

Cảnh ùn ứ ở các phòng công chứng tại thị trường ven Tp.HCM đã diễn ra sau thời điểm nới giãn cách

Tại tọa đàm trực tuyến mới đây, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, về kinh tế học khi lạm phát xảy ra, các nhà đầu tư trên thế giới sẽ neo vào các kênh như vàng, dầu và BĐS. Nếu mua một căn nhà với giá 1 tỷ đồng, khi lạm phát xảy ra, giá sẽ tăng lên 1,2-1,5 tỷ đồng.

Ông Khương khuyến nghị, lạm phát xảy ra, càng đầu tư BĐS càng lớn, càng tốt. Nếu nhà đầu tư không sử dụng đòn bẩy tài chính thì việc xuống tiền ngay từ bây giờ là hợp lý. Ông Khương cũng cho rằng, tỷ suất sinh lời cao và nhanh ở thời điểm hiện tại sẽ khác so với những năm trước. Không phải cứ đầu tư năm nay là năm sau kiếm được 40-50%. Vị chuyên gia này còn tiết lộ thêm, hiện ông cũng đổ toàn bộ tiền vào BĐS.

Câu chuyện lạm phát tưởng chừng như còn xa xôi nhưng trên thực tế giới đầu tư nhà đất đều đã đoán trước tình thế này. Chỉ trong vài tuần qua, nhiều thị trường vùng ven như huyện Bình Chánh (Tp.HCM), hay huyện Xuyên Mộc, huyện Đất Đỏ (BR-VT)… liên tục ghi nhận sự đổ bộ của nhà đầu tư, gây ra hiện tượng ùn ứ trên nhiều tuyến đường và các phòng công chứng nhà đất. Thậm chí, nhiều phòng công chứng một cửa phải xếp hàng dài từ bãi giữ xe. Tại nhiều ngân hàng, thời gian qua cũng ghi nhận hiện tượng người dân xếp hàng chờ đợi rút tiền mặt từ các sổ tiết kiệm để tìm kiếm kênh gửi gắm khác an toàn hơn.

Giới đầu tư đổ xô ôm tiền đi mua đất "để dành"

Cùng phân tích về chủ đề lạm phát sau dịch, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Ngọc Châu Á chia sẻ, đại dịch Covid-19 đã tác động không nhỏ đến nền kinh tế toàn cầu. Còn riêng tại Việt Nam, Tp.HCM vốn là đầu tàu kinh tế của cả nước thời gian qua cũng đã chịu những ảnh hưởng nghiêm. Do đó, sau dịch Chính phủ chắc chắn sẽ có nhiều chính sách để kích cầu đầu tư công, tích cực giải ngân nguồn vốn để cứu nền kinh tế. Một khi lượng tiền giải ngân quá lớn thì nguy cơ lạm phát sẽ xảy ra, đồng tiền mất giá, khi đó người dân sẽ có xu hướng rút hết tiền mặt từ ngân hàng, chứng khoán để tìm kênh trú ẩn mới. Trong đó, BĐS với sự gia tăng biên độ lợi nhuận ổn định sẽ là nơi giữ dòng tiền hiệu quả nhất.

Ông Hạnh cũng chỉ ra, đối với người mua BĐS thường có những khoảnh khắc rất thú vị, đôi lúc BĐS đứng im vài năm không tăng giá, nhưng đến năm thứ 3 đột nhiên tăng gấp đôi, thậm chí gấp 3 nhờ những cú huých từ hạ tầng hoặc một vài dự án của "ông lớn" đổ bộ. Do đó, đa phần người đầu tư BĐS chỉ lời ít hoặc lời nhiều, còn số lượng nhà đầu tư bị lỗ là rất ít.

Cũng theo các chuyên gia phân tích, nếu trong năm 2020 Lâm Đồng là thị trường được nhắc đến nhiều nhất, thì năm 2021 và 2022 chính là thời cơ của thị trường Bà Rịa – Vũng Tàu. Hội đủ các yếu tố về Cảng biển – Công nghiệp – Du lịch, BR-VT  lại có vị trí sát bên sân bay Long Thành. Tới đây khi tuyến cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu đi vào hoạt động sẽ khai mở thêm tiềm năng về hàng không. Tất cả yếu tố trên cộng hưởng là nguyên nhân khiến thị trường BR-VT được quan tâm bậc nhất tại thị trường phía Nam.

​

Nguy cơ lạm phát tăng cao, giới đầu tư BĐS sốt sắng ôm tiền đi săn đất nền

Theo dữ liệu từ trang Batdongsan.com.vn, ngay sau những ngày nới lỏng giãn cách xã hội, riêng thị trường BR-VT ghi nhận mức độ quan tâm lên đến 73%, dẫn đầu toàn thị trường phía Nam. Trong đó, ngoài các thị trường đã được biệt đến như Châu Đức, Phú Mỹ thì một nơi được xem là "vùng trũng" đón sóng đầu tư mạnh nhất tại BR-VT chính là huyện Đất Đỏ.

Ghi nhận quanh khu vực Đất Đỏ đang bắt đầu xuất hiện những đợt sốt nhẹ khi nhà đầu tư từ khắp nơi đổ về săn đất, khiến nhiều phòng công chứng quanh khu vực luôn trong tình trạng quá tải, giao thông ùn ứ trên nhiều tuyến đường. Không thể phủ nhận sức nóng từ thị trường mới nổi này khi nơi đây sở hữu mức giá còn mềm, chỉ dao động từ 8-15 triệu đồng/m2. Dù vậy, đa phần thị trường Đất Đỏ vẫn còn manh mún, khan hiếm những dự án quy mô bài bản sở hữu pháp lý hoàn thiện.

Khu vực này mặt bằng giá đất nền còn thấp. Một số dự án đất nền đã và đang được phát triển như Gia An Lakeside, Khu dân cư Long Tân Lakeside, KDC thương mại Phước Hội – Hồ Tràm, Sea View Garden, Hoàng Kim Central, Hồ Tràm Ocean Town…Nhiều chuyên gia nhận định, nhờ lợi thế gần các KCN như Đất Đỏ, Đá Bạc, Sonaderzi,...đất nền ở những khu vực này luôn có tiềm năng. 

Khu vực miền Trung, Đà Nẵng là địa phương thu hút được sự quan tâm giới đầu tư khi mặt bằng giá đã chạm đáy và đi ngang trong nhiều năm qua. Địa phương này cũng đã và đang hình thành các khu đô thị mới đồng bộ như FPT City, Golden Hills, Bàu Tràm Lakeside, Hoà Xuân,...mặt bằng giá đất nền các khu đô thị mới ở Đà Nẵng hiện đang dao động từ 25-35 triệu đồng/m2. So với những đô thị phát triển như Hà Nội, Tp.HCM đang ở mặt bằng khá thấp, vì đất Đà Nẵng đã xuống đáy trong nhiều năm qua.

Khu vực phía Bắc, đang nổi lên nhiều tỉnh, TP có sự phát triển vượt bậc của các dự án KCN như Bắc Ninh, Bắc Giang, Thanh Hoá, Thái Nguyên,...giá đất nền cũng gia tăng nhanh chóng trong một hai năm qua. Nhiều dự án Khu đô thị mới có giá đất tăng chóng mặt, thậm chí có nơi tăng gấp 2,3 lần.

Theo phân tích của ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS, đất nền vẫn là phân khúc chủ đạo sau dịch. Song thị trường nhiều nơi đã ghi nhận mức giá tăng quá cao, việc tìm kiếm một sản phẩm có giá dao động từ 1-2 tỷ đồng là rất khó khăn. Như vậy xu hướng dạt về "vùng trũng" là điều tất yếu, những nơi đáp ứng đầy đủ các yếu tố về hạ tầng, công nghiệp, du lịch nhưng vẫn có mức giá trên dưới 2 tỷ đồng chắc chắn sẽ có sức hút cực mạnh sau dịch.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, từ quý 2/2022 trở đi, khi kinh tế hồi phục trở lại, Việt Nam hoàn thành mục tiêu tiêm chủng toàn dân cho cả trẻ em thì BĐS sẽ càng có đà tăng giá. Trong khi đó, cầu tăng mà nguồn cung chưa phục hồi thì việc tăng giá là điều hiển nhiên. Như vậy, trước khi lạm phát chưa xảy ra thì thời điểm này sẽ là cơ hội tốt nhất để mua được sản phẩm BĐS phù hợp dòng tiền.